En ce début d'année, le marché immobilier français, autrefois en pleine expansion, montre des signes de fragilité. Les taux d'intérêt ont connu une hausse spectaculaire, impactant directement la capacité des ménages à emprunter et refroidissant l'ardeur des potentiels acquéreurs. On observe une augmentation significative du nombre de transactions annulées, témoignage de la fébrilité ambiante et des difficultés rencontrées par les acteurs du secteur. La crise immobilière , la hausse des taux et les difficultés d'accès à la propriété sont au cœur des préoccupations.
La "crise immobilière" se manifeste par un ralentissement marqué des ventes, une baisse des prix dans certaines zones géographiques, des difficultés croissantes d'accès au crédit et un impact tangible sur le secteur de la construction. Cette situation soulève une question cruciale : pourquoi le marché immobilier français est-il entré dans une phase de turbulence, et quelles en sont les répercussions à court, moyen et long terme pour les acheteurs, les vendeurs, les promoteurs immobiliers, les locataires et les pouvoirs publics ? La baisse des prix immobiliers est une réalité à prendre en compte.
Les causes profondes de la crise immobilière en france : un cocktail explosif
La crise immobilière actuelle en France ne résulte pas d'un seul facteur, mais plutôt d'une convergence de causes profondes et interdépendantes. Ces causes peuvent être regroupées en trois grandes catégories : les facteurs macro-économiques et financiers, les facteurs structurels et réglementaires, et les facteurs conjoncturels. Comprendre les causes de la crise immobilière est essentiel.
Facteurs macro-économiques et financiers impactant le marché immobilier
L'environnement macro-économique et financier joue un rôle prépondérant dans la crise actuelle. La hausse des taux d'intérêt, l'inflation galopante et la dépendance au modèle du taux fixe sont autant d'éléments qui contribuent à fragiliser le marché immobilier. Le financement immobilier est devenu plus complexe.
Hausse des taux d'intérêt : un frein majeur au crédit immobilier
La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE), visant à lutter contre l'inflation, a entraîné une augmentation significative des taux d'intérêt. Cette hausse a un impact direct sur le coût du crédit immobilier, rendant l'emprunt plus onéreux pour les ménages. Par conséquent, la capacité d'emprunt des Français a diminué, limitant leur accès à la propriété. En un an, les taux moyens des crédits immobiliers ont plus que doublé, passant d'environ 1% en janvier 2022 à plus de 4.5% en octobre 2023, selon les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
L'impact est notable : une personne qui pouvait emprunter 200 000 euros il y a un an ne peut plus emprunter que 170 000 euros aujourd'hui, à mensualité égale. Cette situation a entraîné une diminution du nombre de demandes de prêts immobiliers et un ralentissement des ventes. Le crédit immobilier est devenu un sujet central.
Inflation et pouvoir d'achat : l'érosion de la capacité d'investissement immobilier
L'inflation persistante érode le pouvoir d'achat des ménages, rendant l'investissement immobilier moins attractif. Les dépenses courantes augmentent, laissant moins de marge pour l'épargne et l'investissement. Par ailleurs, l'inflation impacte également les promoteurs immobiliers, car elle entraîne une augmentation du coût des matériaux de construction, réduisant leurs marges et les incitant à reporter ou annuler des projets. L' investissement immobilier est mis à mal.
L'indice des prix à la construction a augmenté de plus de 7% en un an, ce qui se traduit par une hausse significative des coûts pour les promoteurs. Cette situation, couplée à la baisse de la demande, rend le développement de nouveaux projets immobiliers de plus en plus complexe et risqué. Le coût de la construction est en forte augmentation.
Remise en question du modèle du "taux fixe" dans le marché immobilier français
Le marché immobilier français est fortement dépendant du modèle du taux fixe, qui offre une sécurité aux emprunteurs en leur garantissant des mensualités constantes pendant toute la durée du prêt. Cependant, cette dépendance peut également amplifier les effets d'une crise, car elle rend le marché moins flexible et adaptable aux fluctuations des taux d'intérêt. Le taux fixe , un atout ou un handicap ?
Dans un contexte de taux en hausse, les banques sont plus réticentes à accorder des prêts à taux fixe, car elles craignent de ne pas pouvoir couvrir leurs coûts si les taux continuent d'augmenter. Une alternative serait de promouvoir des modèles de taux variable ou capé, plus courants dans d'autres pays, qui permettraient de mieux répartir le risque entre les emprunteurs et les banques. L'avenir du financement immobilier pourrait passer par des modèles alternatifs.
- Dépendance au taux fixe : une vulnérabilité ?
- Alternatives : taux variable, taux capé.
- Répartition des risques : emprunteur, banque.
Facteurs structurels et réglementaires : freins au développement du marché immobilier
Au-delà des facteurs macro-économiques, des éléments structurels et réglementaires contribuent également à la crise. Les normes environnementales, la complexité administrative, l'offre insuffisante de logements et le déséquilibre géographique sont autant de freins au développement du marché immobilier. Le développement immobilier est entravé.
Normes environnementales et complexité administrative : un défi pour les promoteurs immobiliers
La loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) vise à limiter l'artificialisation des sols et à préserver l'environnement. Si cette loi est essentielle pour la protection de la planète, elle peut également avoir un impact sur la disponibilité des terrains constructibles, en particulier dans les zones tendues. De plus, la complexité des démarches administratives pour obtenir des permis de construire constitue un frein supplémentaire au développement de nouveaux projets immobiliers. Les normes environnementales complexifient le processus.
Les promoteurs immobiliers se plaignent souvent des délais d'instruction des permis de construire, qui peuvent durer plusieurs mois, voire plusieurs années. Cette lenteur administrative engendre des coûts supplémentaires et retarde la mise sur le marché de nouveaux logements. Le permis de construire , un parcours du combattant ?
- Loi ZAN impacte la disponibilité des terrains à bâtir.
- Complexité et longueur des procédures de permis de construire.
- Augmentation des coûts de construction avec la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020).
Offre insuffisante de logements : une pénurie qui alimente la crise immobilière
La pénurie de logements, en particulier dans les zones les plus attractives, est un problème chronique en France. Cette pénurie est due à plusieurs facteurs, tels que le ralentissement de la construction, la spéculation foncière et les difficultés à mobiliser des terrains constructibles. L'offre de logements ne parvient pas à répondre à la demande croissante, ce qui entraîne une hausse des prix et des difficultés d'accès à la propriété. La pénurie de logements est un problème persistant.
Selon les chiffres du Ministère de la Transition écologique, il manque environ 500 000 logements en France, principalement dans les grandes villes et les zones littorales. Cette pénurie contribue à alimenter la crise immobilière et à exacerber les inégalités sociales. L' accès à la propriété est de plus en plus difficile.
Déséquilibre géographique de l'offre et de la demande de logements en france
La demande de logements est fortement concentrée dans certaines métropoles et sur le littoral, tandis que certaines zones rurales et périurbaines souffrent d'un manque d'attractivité. Ce déséquilibre géographique contribue à la tension sur le marché immobilier dans les zones les plus demandées et à la dévalorisation des biens dans les zones moins attractives. Le déséquilibre géographique aggrave la crise.
Durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier (HCSF) : un impact sur les acheteurs potentiels
Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) visent à encadrer l'octroi de crédits immobiliers afin de protéger les emprunteurs et de prévenir les risques de surendettement. Ces recommandations, qui limitent notamment le taux d'endettement des ménages et la durée des prêts, ont eu un impact sur l'accès au crédit, en particulier pour les jeunes et les ménages modestes. Le HCSF et son impact sur le crédit.
Si ces recommandations ont permis de limiter les risques de crise financière, elles ont également contribué à réduire le nombre d'acheteurs potentiels et à freiner le marché immobilier. Un débat est en cours sur l'opportunité d'assouplir ces règles pour relancer le marché. Faut-il assouplir les règles du HCSF ?
- Taux d'endettement maximum : 35%
- Durée de prêt limitée à 25 ans
- Apport personnel exigé : au moins 10%
Facteurs conjoncturels exacerbant la crise immobilière en france
Enfin, des facteurs conjoncturels, tels que la fin de la période post-COVID, les incertitudes économiques et géopolitiques et l'évolution des modes de vie, contribuent également à la crise immobilière. La conjoncture économique pèse sur le marché.
Fin de la période post-COVID (effet de rattrapage) : un retour à la normale ?
Après une période d'euphorie post-confinement, où les ventes immobilières ont connu un pic, le marché est revenu à un rythme de transactions plus normal. L'effet de rattrapage, lié au report des projets immobiliers pendant la crise sanitaire, s'est estompé, entraînant un ralentissement des ventes. L' effet post-COVID s'estompe.
En 2021, le nombre de transactions immobilières a dépassé le million, un niveau historique. En 2023, ce nombre devrait revenir à un niveau plus proche de la moyenne des années précédentes, autour de 900 000, marquant un repli de 10% environ. Une baisse des transactions immobilières est à prévoir.
Incertitudes économiques et géopolitiques : un climat défavorable à l'investissement immobilier
La guerre en Ukraine, les tensions internationales et les craintes de récession économique ont un impact sur la confiance des investisseurs et des ménages. L'incertitude quant à l'avenir les incite à la prudence et à reporter leurs projets immobiliers. Les incertitudes économiques freinent l'investissement.
Les prévisions de croissance économique pour la France en 2023 ont été revues à la baisse par la Banque de France, ce qui contribue à alimenter les craintes de récession et à freiner le marché immobilier. L' économie française sous tension.
- Guerre en Ukraine : impact sur les prix de l'énergie et la confiance
- Tensions internationales : instabilité et incertitude
- Risque de récession économique : prudence des ménages
Évolution des modes de vie et des attentes des acquéreurs : de nouvelles priorités en matière de logement
Le développement du télétravail, la quête de sens et les nouvelles aspirations des acquéreurs ont un impact sur les choix immobiliers. De plus en plus de personnes recherchent des logements plus spacieux, situés à l'écart des centres urbains, et offrant un cadre de vie plus agréable. Cette évolution des modes de vie contribue à la polarisation du marché immobilier, avec une demande plus forte pour certains types de biens et une baisse de la demande pour d'autres. Les modes de vie influencent les choix immobiliers.
On observe une augmentation de la demande pour les maisons avec jardin et piscine, situées en périphérie des grandes villes, ainsi qu'une baisse de la demande pour les petits appartements situés en centre-ville. Cette tendance nécessite une adaptation de l'offre de logements pour répondre aux nouvelles attentes des acquéreurs. L' offre de logements doit s'adapter.
Conséquences de la crise immobilière en france : un impact multiforme sur le marché
La crise immobilière a des conséquences importantes pour les différents acteurs du marché immobilier, ainsi que pour l'économie et la société dans leur ensemble. Ces conséquences se manifestent à plusieurs niveaux : impact sur les acheteurs, les vendeurs, les promoteurs, les agents immobiliers et les banques, conséquences macro-économiques et sociales, et transformations à long terme du marché immobilier. L' impact de la crise est global.
Impact sur les acteurs du marché immobilier français
La crise immobilière affecte directement les différents acteurs du marché, avec des conséquences variables selon leur position et leur profil. Les acteurs du marché immobilier sont touchés de plein fouet.
Acheteurs : difficultés d'accès au crédit et pouvoir de négociation accru
Les acheteurs sont confrontés à des difficultés d'accès au crédit, à un pouvoir de négociation accru mais aussi à des incertitudes. Ils doivent faire preuve de prudence et bien évaluer les risques avant de s'engager dans un projet immobilier. Le taux d'apport personnel exigé par les banques est en augmentation, rendant l'accès à la propriété plus difficile pour les primo-accédants. Les acheteurs immobiliers face aux difficultés.
Le nombre d'acheteurs potentiels a diminué d'environ 20% depuis le début de la crise, ce qui se traduit par une baisse du volume de transactions et une pression à la baisse sur les prix. Les acheteurs qui parviennent à obtenir un crédit se montrent plus exigeants et négocient les prix à la baisse. Le pouvoir de négociation des acheteurs augmente.
Vendeurs : contraints de baisser les prix et délais de vente allongés
Les vendeurs sont contraints de baisser les prix pour vendre, et les délais de vente s'allongent. Ils doivent faire face au stress et aux incertitudes financières. Les biens mis en vente restent plus longtemps sur le marché, et les vendeurs doivent souvent accepter des offres inférieures à leurs attentes. Les vendeurs immobiliers face aux contraintes.
Le délai moyen de vente d'un bien immobilier est passé de 60 jours à 90 jours depuis le début de la crise, soit une augmentation de 50%. Cette augmentation des délais de vente engendre des coûts supplémentaires pour les vendeurs, tels que les frais de publicité et les charges de copropriété. Les délais de vente s'allongent.
Promoteurs : annulations de projets et difficultés de financement accrues
Les promoteurs sont confrontés à des annulations de projets immobiliers et à des difficultés de financement. Le risque de faillites est en augmentation. Le nombre de permis de construire délivrés a diminué d'environ 15% depuis le début de la crise, ce qui se traduit par une baisse de l'activité dans le secteur de la construction. Les promoteurs immobiliers en difficulté.
- Annulation de projets immobiliers : incertitude et pertes
- Difficultés de financement : accès au crédit plus complexe
- Risque de faillites : un danger réel
Certains promoteurs ont déjà annoncé des plans de restructuration et des suppressions d'emplois, témoignant des difficultés rencontrées par le secteur. Les banques se montrent plus prudentes dans l'octroi de crédits aux promoteurs, ce qui rend le financement de nouveaux projets plus difficile.
Agents immobiliers : baisse du volume de transactions et adaptation nécessaire
Les agents immobiliers voient leur volume de transactions diminuer et doivent s'adapter à un marché en mutation. Ils doivent faire preuve de créativité et proposer de nouveaux services pour accompagner les acheteurs et les vendeurs. Le nombre d'agences immobilières qui mettent la clé sous la porte est en augmentation, témoignant des difficultés rencontrées par le secteur. Les agents immobiliers face aux mutations du marché.
La commission moyenne perçue par les agents immobiliers a diminué, en raison de la pression à la baisse sur les prix et de la concurrence accrue. Les agents immobiliers doivent investir dans la formation et le développement de nouvelles compétences pour s'adapter aux évolutions du marché.
Banques : exposition au risque de défauts de paiement et prudence accrue dans l'octroi de crédits
Les banques sont exposées au risque de défauts de paiement et doivent faire preuve de prudence accrue dans l'octroi de crédits. La part des crédits immobiliers en souffrance est en augmentation, ce qui peut avoir un impact sur la rentabilité des banques. Les banques face au risque de défaut.
Les banques ont renforcé leurs critères d'octroi de crédits immobiliers, ce qui rend l'accès à la propriété plus difficile pour les ménages les plus modestes. Elles se montrent également plus attentives à la qualité des garanties proposées par les emprunteurs. Le taux d'apport personnel exigé par les banques a augmenté de 5 points en moyenne depuis le début de la crise.
Conséquences macro-économiques et sociales de la crise immobilière en france
La crise immobilière a des conséquences importantes pour l'économie et la société dans leur ensemble, se traduisant par un ralentissement de la croissance, une augmentation des inégalités sociales et un impact sur les locataires. Les conséquences économiques et sociales sont préoccupantes.
Ralentissement de la croissance économique : un impact sur les secteurs liés à la construction
Le ralentissement du marché immobilier a un impact sur les secteurs liés à la construction, tels que le BTP, l'artisanat et l'industrie des matériaux de construction. Cette situation se traduit par des suppressions d'emplois et une diminution de l'activité économique. Le ralentissement économique se fait sentir.
Le secteur de la construction représente environ 7% du PIB français. Une baisse de 10% de l'activité dans ce secteur se traduirait par une diminution de 0,7% de la croissance économique. Le PIB français est impacté.
Impact sur les locataires : risque d'augmentation des loyers et pression accrue sur le parc social
La crise immobilière peut entraîner une augmentation des loyers dans certaines zones tendues, ainsi qu'une pression accrue sur le parc social. La diminution de l'offre de logements et la difficulté d'accéder à la propriété incitent les ménages à rester locataires, ce qui exerce une pression à la hausse sur les loyers. Les locataires face aux difficultés.
Dans certaines grandes villes, les loyers ont déjà augmenté de plus de 5% depuis le début de la crise. Cette situation rend plus difficile l'accès au logement pour les ménages les plus modestes et contribue à l'augmentation du nombre de personnes sans domicile fixe. Le logement social sous tension.
Conséquences à long terme : un marché immobilier durablement transformé ?
La crise immobilière pourrait entraîner des transformations durables du marché immobilier, en modifiant les mentalités, en impactant l'aménagement du territoire et en renforçant le rôle de l'État. L'avenir du marché immobilier français en question.
Évolution des mentalités : une remise en question du modèle de la propriété à tout prix ?
La crise immobilière pourrait remettre en question le modèle de la propriété à tout prix et favoriser le développement de nouvelles formes d'habitat, telles que le coliving et l'habitat participatif. De plus en plus de personnes pourraient se tourner vers la location longue durée, en privilégiant la flexibilité et la mobilité. L' évolution des mentalités face au logement.
Impact sur l'aménagement du territoire : vers un développement plus équilibré ?
La crise immobilière pourrait inciter à repenser l'aménagement du territoire pour favoriser un développement plus équilibré. Il serait nécessaire de développer l'offre de logements dans les zones moins tendues et d'améliorer les infrastructures et les services publics dans ces zones pour les rendre plus attractives. L' aménagement du territoire , une nécessité.
Rôle de l'état : une régulation accrue du marché immobilier ?
La crise immobilière renforce le rôle de l'État dans la régulation du marché immobilier et la mise en place d'une politique du logement plus ambitieuse et cohérente. L'État pourrait intervenir pour soutenir la construction de logements sociaux et intermédiaires, pour lutter contre la spéculation foncière et pour encadrer les loyers. Le rôle de l'État renforcé ?
Pistes de réflexion et perspectives d'avenir : vers un nouveau modèle immobilier en france ?
Face à la crise immobilière, il est nécessaire de mettre en place des mesures à court terme pour soutenir le marché, ainsi que des réformes structurelles pour construire un modèle immobilier plus durable et équitable. Il est également important de repenser le modèle immobilier en privilégiant la location longue durée, en développant des alternatives à la propriété et en favorisant la rénovation énergétique du parc existant. Quel avenir pour le marché immobilier ?
Mesures à court terme pour soutenir le marché immobilier français
Plusieurs mesures peuvent être mises en place à court terme pour soutenir le marché immobilier et aider les ménages à accéder à la propriété. Des mesures à court terme sont nécessaires.
Assouplissement des conditions d'accès au crédit (sous conditions) : une solution pour relancer la demande ?
Un assouplissement des conditions d'accès au crédit, sous conditions, pourrait permettre de relancer la demande de logements et d'aider les ménages à accéder à la propriété. Cet assouplissement pourrait se traduire par une augmentation du taux d'endettement autorisé ou par une prolongation de la durée des prêts. Faut-il assouplir les conditions d'accès au crédit ?
Aides ciblées pour les primo-accédants et les ménages modestes : un coup de pouce pour l'accès à la propriété
Des aides ciblées pour les primo-accédants et les ménages modestes pourraient faciliter l'accès à la propriété et réduire les inégalités sociales. Ces aides pourraient prendre la forme de prêts à taux zéro, de subventions ou de garanties de prêt. Des aides pour les primo-accédants .
Soutien aux promoteurs pour relancer la construction : un investissement pour l'avenir du logement ?
Un soutien aux promoteurs immobiliers pourrait permettre de relancer la construction de logements et de répondre à la demande croissante. Ce soutien pourrait prendre la forme de prêts à taux préférentiels, de garanties de prêt ou de simplification des procédures administratives. Soutenir les promoteurs immobiliers .
Réformes structurelles pour un marché immobilier français plus durable et équitable
Au-delà des mesures à court terme, des réformes structurelles sont nécessaires pour construire un modèle immobilier plus durable et équitable. Des réformes structurelles s'imposent.
Simplification des démarches administratives pour la construction : un gain de temps et d'argent pour les promoteurs
Une simplification des démarches administratives pour la construction pourrait accélérer la mise sur le marché de nouveaux logements et réduire les coûts pour les promoteurs. Cette simplification pourrait se traduire par la mise en place de guichets uniques, la dématérialisation des procédures et la réduction des délais d'instruction des permis de construire. Simplifier les démarches administratives .
Politique foncière plus ambitieuse pour lutter contre la spéculation : un accès au foncier facilité pour les logements sociaux ?
Une politique foncière plus ambitieuse pourrait permettre de lutter contre la spéculation et de favoriser l'accès au foncier pour la construction de logements sociaux et intermédiaires. Cette politique pourrait se traduire par la mise en place de taxes sur les terrains non bâtis, la création de réserves foncières et l'encadrement des prix des terrains. Une politique foncière plus ambitieuse.
Développement de l'offre de logements sociaux et intermédiaires : une réponse aux besoins des ménages les plus modestes
Un développement de l'offre de logements sociaux et intermédiaires pourrait permettre de répondre aux besoins des ménages les plus modestes et de favoriser la mixité sociale. Ce développement pourrait se traduire par la construction de nouveaux logements sociaux et intermédiaires, la réhabilitation de logements anciens et l'acquisition de logements par les organismes HLM. Développer les logements sociaux .
Révision de la loi ZAN pour concilier protection de l'environnement et développement du logement : un équilibre à trouver
Une révision de la loi ZAN pourrait permettre de concilier la protection de l'environnement et le développement du logement. Cette révision pourrait se traduire par une définition plus précise des objectifs de zéro artificialisation nette, par la prise en compte des spécificités des territoires et par la mise en place de mesures compensatoires pour les projets de construction qui artificialisent des sols. Réviser la loi ZAN .
Repenser le modèle immobilier : vers un logement plus accessible et durable en france ?
Au-delà des mesures à court terme et des réformes structurelles, il est nécessaire de repenser le modèle immobilier pour construire un modèle plus durable et équitable. Il faut repenser le modèle immobilier .
Promouvoir la location longue durée et la sécurité des locataires : une alternative à la propriété ?
La promotion de la location longue durée et la sécurité des locataires pourraient permettre de stabiliser le marché locatif et d'offrir une alternative à la propriété. Cette promotion pourrait se traduire par des avantages fiscaux pour les propriétaires qui proposent des baux de longue durée et par un renforcement de la protection des locataires contre les augmentations abusives de loyer. Promouvoir la location longue durée .
Développer des alternatives à la propriété : coliving, habitat participatif...
Le développement d'alternatives à la propriété, telles que l'habitat participatif et le coliving, pourrait permettre de répondre aux besoins de certains ménages qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas devenir propriétaires. Ce développement pourrait se traduire par un soutien financier et technique aux projets d'habitat participatif et de coliving, ainsi que par une adaptation de la réglementation pour faciliter leur mise en œuvre. Développer les alternatives à la propriété .
Favoriser la rénovation énergétique du parc existant : un enjeu environnemental et économique majeur
La rénovation énergétique du parc existant pourrait permettre de réduire la consommation d'énergie des logements, de lutter contre la précarité énergétique et de créer des emplois dans le secteur du bâtiment. Cette rénovation pourrait se traduire par des aides financières pour les travaux d'isolation, de chauffage et de ventilation, ainsi que par une information et un accompagnement des ménages. La rénovation énergétique , un enjeu majeur.
Investir dans les infrastructures et les services publics dans les zones rurales et périurbaines : pour un territoire plus équilibré
Un investissement dans les infrastructures et les services publics dans les zones rurales et périurbaines pourrait permettre de rendre ces zones plus attractives et de réduire les inégalités territoriales. Cet investissement pourrait se traduire par l'amélioration des transports en commun, l'accès à internet, les services de santé et d'éducation, ainsi que par le développement de commerces de proximité et de lieux de convivialité. Investir dans les zones rurales .
La crise immobilière actuelle constitue un défi majeur pour la France. Les causes de cette crise sont multiples et complexes, allant des facteurs macro-économiques aux facteurs structurels en passant par les facteurs conjoncturels. Les conséquences de cette crise sont également multiformes, affectant les acheteurs, les vendeurs, les promoteurs, les agents immobiliers, les banques, l'économie et la société dans son ensemble. La crise immobilière : un défi majeur pour la France.
Face à ce défi, il est impératif de mettre en place des mesures à court terme pour soutenir le marché, ainsi que des réformes structurelles pour construire un modèle immobilier plus durable et équitable. Il est également nécessaire de repenser le modèle immobilier en privilégiant la location longue durée, en développant des alternatives à la propriété et en favorisant la rénovation énergétique du parc existant. Un nouveau modèle immobilier est nécessaire.